2 ст. 35 ЗК: площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В случае отчуждения здания (сооружения) не с целым земельным участком, а только с частью этого участка, перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.
Следует иметь в виду, что после регистрации перехода прав на недвижимость покупатель уже не может оформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, так как в соответствии с п. 2 ст. 20 ЗК гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения в действие ЗК не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Если земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание (сооружение), принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, объектом отчуждения он также являться не может. Согласно ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, невозможно, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Объектом отчуждения в обоих названных случаях является только недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.
Поскольку предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается, покупатель имеет право после регистрации прав на недвижимость приобрести земельный участок в собственность.
Если отчуждаемое здание (сооружение) расположено на арендованном земельном участке, возможно несколько вариантов оформления договора.
Во-первых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости могут быть переданы права и обязанности по договору аренды; согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
Во-вторых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости земельный участок может быть передан в субаренду; согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК.
И наконец, в-третьих, возможен вариант расторжения договора аренды по соглашению между арендатором (продавцом недвижимости) и арендодателем; согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке (покупатель недвижимости), имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота
В соответствии со ст. 77 ЗК землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:
– сельскохозяйственные угодья;
– земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
– земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных и иных явлений;
– земли, занятые замкнутыми водоемами;
– земли под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.
Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346
В случае отчуждения здания (сооружения) не с целым земельным участком, а только с частью этого участка, перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.
Следует иметь в виду, что после регистрации перехода прав на недвижимость покупатель уже не может оформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, так как в соответствии с п. 2 ст. 20 ЗК гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения в действие ЗК не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Если земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание (сооружение), принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, объектом отчуждения он также являться не может. Согласно ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, невозможно, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Объектом отчуждения в обоих названных случаях является только недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.
Поскольку предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается, покупатель имеет право после регистрации прав на недвижимость приобрести земельный участок в собственность.
Если отчуждаемое здание (сооружение) расположено на арендованном земельном участке, возможно несколько вариантов оформления договора.
Во-первых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости могут быть переданы права и обязанности по договору аренды; согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
Во-вторых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости земельный участок может быть передан в субаренду; согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК.
И наконец, в-третьих, возможен вариант расторжения договора аренды по соглашению между арендатором (продавцом недвижимости) и арендодателем; согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке (покупатель недвижимости), имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота
В соответствии со ст. 77 ЗК землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:
– сельскохозяйственные угодья;
– земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
– земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных и иных явлений;
– земли, занятые замкнутыми водоемами;
– земли под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.
Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346